在買方市場裡賣個好價錢
◎倪大剛
隨著美國聯邦政府的購房優惠計劃退場，7月份，美國新舊房屋銷售量一起大跌。除了正常的市場進退和消費者的心理波動，究其主要原因，當然還是失業率高企，經濟恢復滯緩。有專家估計，美國房地產市場的真正恢復可能得到1014年。休斯頓的形勢同樣不樂觀，7月份二手房成交量比去年同期下跌25%，中位價雖基本不動，但上市房屋的庫存量上升，給售房者增加額外壓力。在這秋風蕭瑟的買方市場裡，售房業主該採取什麼措施來增進競爭力，以求得賣個好價，賣得快呢！
在此，筆者根據自己的經驗提出一些建議與讀者共享。
- 按照當今市場情況，如過去一年裡同一小區類似房屋的成交價，並根據待售物業的具體情況，制定適宜的價錢，切莫想當然地參照過去的賣方市場的情況來定價。對於位置，朝向，平面格局等方面都比較理想的房子，或主人還住在裡邊而不十分急著脫手的，可把最初的價錢定得高一些，觀察一小段時間，若無動靜，即把價錢降下來。各方面條件較差的房子，開價可能在同類型房子平均價錢以下。
- 買房子的人很大程度上是因為喜歡這房子才買，某種意義上來講，是買一個“賣相”。因此，賣家必須進行修繕和裝飾，把“賣相”做足，使待售的房產更具吸引力。為保持室內光線充足，明亮和開放，請把窗簾全部拉開，把百葉窗打開。如發現牆體裂紋，木制構件開裂，油漆脫落，水跡，水管漏水等，須安排人手及時解決。牆面油漆年代已久，斑駁黯淡，應考慮重新油漆，色澤以中性為宜。油漆工作是一項很有經濟效益的維修。價值20萬左右房子的廚房檯面還是朔料貼面的，建議換成花崗岩，這一升級能有效吸引買方眼珠。更換陳舊的門把手和櫃門抽屜拉手也有同樣效果。外牆板和室外地面用高壓水沖洗，除去青苔和污點。切實洗乾淨廚房灶台和抽油煙機，洗乾淨浴室的瓷磚地面和牆面，及淋浴間的玻璃門。在此，建議僱用專業清潔工人來把室內打掃乾淨，包括擦玻璃窗，窗簾和百葉窗。他們的打掃水平和效果確實大不一樣。
- 人還住在房子裡，或家具還留在房子裡的，必須保持整潔。為了好的“賣相”，可能不得不犧牲一些方便，把有礙觀瞻的日用品或家具挪到車庫裡去。留在房子裡的裝飾和用具能顯出主人的生活情趣和品位為佳，這都增添房子的魅力和改善買家的第一印象。即使房子已經搬空了，還建議留下一些畫龍點睛的裝飾，尤其在廚房和浴室，增加房子的親和力和溫馨氣氛。
缺陷的修補也很重要，如地基有問題，須請專業人員檢查並修理。買家對地基的敏感程度可能超出賣家的想像，所以賣家對此要有足夠重視，並保持全部文檔記錄，以便日後提供給買家。其實，假如只是一部分的地基出問題，所需費用還是較低的。舊屋頂一般不用換，有漏檢漏，若買方提出屋頂陳舊問題，到時見機行事。保持上下水和電源及電器正常工作，即使某些部分不符合當今的行業標準，這還有可能作為缺陷而被指出在驗屋報告裡，但都在可以協商和解決的範圍裡。
- 選擇一位合適的值得信任的房地產經紀人是賣家的重要任務。房地產經紀人除了提供一般的資訊和專業意見之外，他的主要作用還在於關鍵時刻的方向判定和分寸把握，這將由經紀人的專業知識，專業智慧和處世機巧為後盾。在實際運作中，不但有賣方業主和賣方經紀人的磋商和交流，其實就這一點而言，也得做到雙方的投合和默契；賣方經紀人和買方經紀人之間也有大量的溝通和交流，在某些情況下，賣方經紀人還承擔著開導說服買房經紀人，再由買方經紀人去說服買方的任務，以保證過程的順利和最終目的的達到。
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