房地產的“Short sale”購屋的又一好機會，不過......

◎倪大剛

前一些日子，有朋友告訴我在 MLS 網上看到一棟房子 for “short sale”，顧名思義，他以為能在短時間裡買成過戶，因此特別感興趣。不過，當他了解了“short sale”的實際情形以後，大跌眼鏡。

Short sale 的英文意思是the lender allows property to be sold for less than the amount owed on a mortgage and takes a loss. 也就是貸款行同意承擔經濟損失，允許屋主把房子以低於所欠貸款的價錢出售。這裡的“short”指的是“資金短缺”或“資金記失”而非“時間短快”。也有人把“short sale”直接翻譯成“賠本出售”。

在房市低迷的形勢下，當屋主因為失業，離婚，生病和亡故等原因失去償還貸款能力，面臨房子被forclosure 的困境，屋主可能選擇short sale，求得貸款行批准，以低於所欠貸款的價錢把房子出售，雖犧牲了頭款和已付的貸款，但保護了自己的信用記錄。因為“short sale”的售價低於貸款餘額，所以必須得到貸款行的批准。貸款行同意“short sale”的原因是避免“forclosure”帶來的開支，也能改善貸款行的考績和形象。

Short sale 的過程非但不快，不捷，相反地得花上幾個月的時間，大大超過普通買賣，真可謂“It turns your hair grey”。一般的房屋買賣在賣方和買方之間進行，而short sale 除了這一層，關鍵的步驟則發生在賣方和貸款行之間。除了價錢的議定，如果有兩個以上的貸款的話，還牽涉貸款行之間的損失分配，而這一層的工作，完全在買方和買方經紀人的控制之外。情況的撲朔迷離，日程的遙遙無期，常常導致買方失去耐心而半途而廢，這也正是“short sale”不容易做成的主要原因之一。在實際操作過程中，由於屋主或listing agent對有關的申請不甚了解而貽誤時機，或者是申請的理由不過硬，更是由於冗長的申請週期本身，導致“short sale”真正做成的比例不高，相當一部分最終被 forclosure。

以筆者本人在Sugar Land 地區的一次成功交易為例，從遞offer到close，前後一共花了5個月的時間。所幸的是，買方喜歡這個“for short sale”的房子，其次，價錢吸引人，在市場上同樣條件的房子開價超過50萬，而賣方和買方達成的價錢在36萬上下，再次，買方現有房子住，成交時間的早晚不太在乎。從賣方來講，屋主是某銀行的經理級人物，比較熟悉銀行業務，他承擔了和貸款行打交道的全部工作。由於天時地利人和，這個“short sale”最終得以做成。其實，一開始賣方接受了另一個better offer, 但兩三個星期以後，這個買主失去了耐心，退出買賣，賣方才接受我們的offer.

作為買方經紀，首先得衡量買主是否合適做“short sale”，並從一開始就告訴買方有關於“short sale”的各種利弊，尤其是樹立起持久戰的概念，同時，考察賣方和賣方經紀，估計買賣成功的可能性。在進行中，須努力營造平和信任的氣氛，這種氣氛是“short sale”的漫長過程所必需的。大家知道，即便是普通的房屋買賣，討價還價多拖上幾天，雙方就有可能出現不耐煩，不信任甚至互相不尊重的情形。因此除了定期續合同，買方中介和賣方中介應保持經常聯絡，當然和買方朋友更應保持頻繁聯繫。一旦出現的不愉快不順利的局面，盡快地做工作，予以化解。

平心而論，賣方的壓力很大，“short sale”做不成，便面臨forclosure。而買方的情況大不一樣，儘管已經和賣方簽了合同，但要等貸款行批准，合同才生效，所以在很長的時間裡，買方可以隨時終止已簽的合同，甚至有機會觀察有沒有更好的買賣出現，再做調整，而不擔心任何損失。即使貸款行發文批准了合同，買方還有option period做最後的決定。但只要這機會確實是個good deal，作為買方經紀人就有義務說服買方留下來，直到完成這個買賣。這樣做符合買方的最大利益，也符合商業規範。

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