餐館租約中的幾個問題
 華人在美國開餐館，做生意，多半要先從租賃場地開始。因此有一個好的餐館租約，對日後的生意成敗事關重大。一份好的租約既能夠給餐館經營者帶來諸多法律保護，又能在未來生意轉讓過程中確保交易價格不受影響。相反，如果草率從事，只圖簡單，在簽約過程中對房東提出的租約草案沒有仔細研究，或對某些關鍵問題沒有加以重視，而倉促簽約，則餐館經營者會在日後的租賃過程中遇到很多不必要的煩惱，有時甚至一字之差而遭致重大經濟損失。
那麼，面對錯綜複雜的美國法律制度，以及變幻多端的法律文字遊戲，我們華人經營者應該對餐館租約中的哪些容易出問題的地方加以特別注意呢？以下就是我們在辦案過程中的一點體會：
第一，商業中心房地產上有無限制開餐館的規定？
經營餐館的人都知道，在用餐高峰時間，餐館對停車位的要求特別高。有些商場，特別是有大型零售店的商場或商業中心，為保護大房客的利益，往往會規定在距某一大商店或零售市場一定距離之內不允許其他餐館存在，或商業中心欲出租店鋪給餐館經營者必須事先得到某大房客的同意。這類規定意在保護大房客的停車位不被餐館客人佔用。因此餐館經營者在與房東進行實質性租約談判之前，首先就應該提出這一問題，並瞭解清楚，從而對接下來的談判的難易程度做到事先心中有數。
如果所籌備經營的餐館還同時經營賣酒業務，餐館經營者更要事先搞清房東的商業中心對餐館賣酒業務有沒有限制其銷售量的規定。
第二，商業中心房地產上有無對餐館經營的苛刻限制？
一般來說，房東所提供的租約草案都會對餐館經營活動提出一些限制，比如餐館不能產生太大的噪音或過強的氣味從而干擾鄰舍。噪音的問題好解決，但氣味的問題對我們中餐館來說一直是個頭痛事。中餐館的爆炒烹飪容易產生較強的油煙味。對餐館經營者來說，除應做好餐館的通風排氣工作外，還應該在租約中明確寫明，其任何正常餐館經營活動都不應視為擾鄰。
第三，餐館租金都包括哪些內容？
餐館租約中通常都會明確規定一年的總租金，或每平方尺的年租金。對餐館經營者來說，必須在與房東簽署租約前弄清餐館的租金除基本租金之外是否還包括其他內容。就我們的經驗看，餐館租約除基本租金外，還存在以下幾種：
- 基本租金+按比例分配的房地產稅；
- 基本租金+按比例分配的房地產稅+按比例分配的房屋保險；
- 基本租金+按比例分配的房地產稅+按比例分配的房屋保險+維護費；
- 基本租金+按比例分配的房地產稅+按比例分配的房屋保險+維護費+房客營業額抽取費。這其中，前三項都比較常見，也屬於商業租約中房東正常收租範圍。但第四項就比較特殊。餐館經營者在審查租約中，如發現有這項規定，應該引起注意，及早與房東溝通，儘量使租約中不包含這一內容。
對於那些需要事先裝修，並且房東給予免租期限的餐館，餐館經營者需要在租約中明確寫明租約的起始日期，以從法律上落實房東的免租承諾。
第四，商業中心店鋪是否還可以出租給其他中餐館或東亞餐館？
中餐館經營者應在租約談判中盡可能爭取其所經營的中餐館在房東的商業中心中“只此一家”的法律地位。中餐館不但要爭取到獨一無二的經營地位，最好還讓房東在租約中寫明商業中心不可出租給第二家經營東亞食品的餐館，有時甚至要求房東對其附近的商業地產加以同樣限制，以此最大程度地減少競爭，保護中餐館正常發展。
第五，餐館租約是否允許自由買賣？
餐館經營者關心的一個比較大的問題就是餐館租約中是否允許餐館自由買賣及租約正常轉讓。通常房東在其租約中都會對租約轉讓做出特別說明，即未經房東書面許可，房客不可隨意轉讓租約。有的租約甚至寫明，房客的任何轉讓租約的企圖都被視為違約。這一規定從保護房東的角度出發無可厚非，但對於房客來講，租約上如果存在嚴格的轉讓限制條款，對其日後買賣餐館的活動，買賣價格都會有很大的影響。因此，在租約談判過程中，餐館經營者應該向房東明確提出這一問題，並要求房東做出合情合理的規定。
第六，餐館租約中有無自動延期的規定？
一般來講，餐館經營者都希望在租約中規定，在租約屆滿後，餐館經營者有權要求租約自動延期。這種延期有時是一次，有時是兩次，甚至更多。有了這種規定，既能保護餐館經營者在經營良好的情況下，能夠使生意不受租約到期的影響，又可在其出售餐館生意時，向買方提出合理的價格。因此租約中有自動延期的規定對餐館來說事關重大。至於房客何時向房東提出租約自動延期，延期過程中租金是否保持不變，則需要進一步協商，找出一個雙方都能接受的方式。
第七，餐館租約中房東是否有權變換房客租賃場地？
有些餐館租約中，房東明確提出，在租賃期間，房東有權不經房客同意，變換房客的租賃場地。這類規定通常是出於房東對商業中心未來的發展規劃的考慮而做出的規定。比如房東需要對商業中心重新粉刷，內部，外部重新裝修。從長遠點角度來講，房客應該支援房東的這類活動，並且予以配合。但具體到餐館經營來講，即使是短暫的搬遷，也會造成諸多不便，甚至是較大的經濟損失。因此在這類租約談判過程中，餐館經營者應該據理力爭，盡可能爭取對自己有利的條件，以備情況發生時，自己有更多的法律保護。
以上是一些餐館租約中客人常見的一些問題。餐館租約與普通商業房地產租約一樣，會涵蓋很多法律問題。除上面舉的例子外，客人還應該特別關注諸如定金的規定，違約條款，罰金規模，房東負責份內修理維護，餐館保險，餐館資產抵押順位，商業中心的各類規定，經營時間，招牌的製作安裝，爭議解決方式，政府徵購房地產時的利益分配，租約本身是否可以法庭登記，房客裝修的程式，細節，房東退款等等。對於一些貌似詰屈熬牙的法律詞句，如果有理解難度的話，我們建議最好尋求專業律師的幫助。 |
