當前的經濟情勢與旅館投資之道
 壹、投資資本財的市場
一、聯邦準備理事會從去年7月迄今已有8次的降息行動，如今商銀的基本利率僅有5%，針對著疲軟的經濟退縮和次貸房貸信用的崩潰，期使有助於在寬廣的經濟領域能有中立的影響以挽救房屋（住宅用）有關的危機。
二、大多數的放貸信用機構目前對旅館業的貸放僅能有 LTV （Loan to Value，房產價值的貸款比率）的60至70%附帶 DSC's
（還債能力的比率 Debt Service Coverage）至少為 1.25X 到 1.3X 亦即淨營利值與年本息償還之比，如某旅館年淨利（未扣除貸款本息額）至少為50萬，則其年本息額最多40萬而已（50萬與40萬之比例為1.25）。
三、更多更保守的貸款審核條件（Underwriting）更趨嚴格，多數的貸款機構會假設房租不變而以現有的抵押房屋的總收入為準。對新蓋未營業的旅館較不熱衷，因毫無營業記錄可尋，風險極大。
四、貸款機構對興工中的旅館更著重於地產的淨租抵押品的品質和品牌和有財力雄厚的贊助人等。
貳、當前經濟低迷環境下投資之道
一、儘可能選擇利潤大較新穎（如10年左右），室內走廊（Interior Corridor）保養維修良好且有前景的旅館最好是聯鎖，但如獨立型如位置佳，利潤報酬大（現金投資比在20%以上或Cap Rate資本還原比在12%以上）單價並不貴（每房在40,000元以下）再俟機加盟聯鎖（當然需再增加投資），仍不失為較理想的選擇。
二、旅館是地產兼生意雙重性質，地產價值固然重要，但生意好壞更重要，買賣價格多以年收入（房租收入加淨利，如餐飲或其他收入如會議廳，屋頂之廣告牌收入等）的數倍，如中低檔次其年總收入的3至4倍，但如更高品牌（高檔次的如 Hilton, Holiday, Hampton Inn 等）往往達4至5倍或單價常在70,000元至100,000元不等。
三、經驗不多或初次投資毫無經驗者以選擇多年有記錄（如3年以上），可尋的現有旅館祇要有投資者有其基本的商業傾向（Aptitude）如管理，用人，電腦，語文應對數字運用，最主要會用人，肯授人權力，如影星出身亦可治圖且可連任兩屆。有從商銷售經驗，語文表達能力，操作電腦的女性當然亦可管理100餘單位的旅館。
四、利用財務的槓桿原理（Leverage）以僅少的準備金頭款（約25-35%）去貸款65-75%，當然前述的 DSC's 應在1.25X 以上，DSC's 愈高愈好，有些旅館的表現獲利（Performance）高達2.00X 以上，更屬難得，全現購買並非理想的投資，儘量利用信貸機構的貸款投資。
五、有經驗信譽佳的旅館專業經紀人或投資顧問在商場並不多見，勝任的經紀人（本身亦擁有過數家的旅館）不但會選擇好貨色亦兼具會計，電腦，稅法，貸款，財務等專業知識。當然售後的服務也很重要，筆者樂意看到投資客第一次購買再過數年（3至5年內），接二連三再購進，如今已有人在10年內已成4家旅館的財主，優秀口碑甚佳的專業旅館經紀人，絕不可能僅有1或2年毫無旅館管理的經驗。
六、現時景氣低迷，百貨不但民生用品連建材工資齊漲，最近已有25％左右的上漲，一般新建的旅館普通造價（不含土地，因有些1方呎要價在10元以上）多要在5萬以上。一般中等（中檔次）價位的旅館（Midtire）如 Best Western, Quality Inn 造價（連地）往往在6萬元以上。銀行信貸機構對新建旅館往往躊躇不前，認為風險太大，如財力不很雄厚者切忌勿試，往往在開業2年內始可收支平衡，冒險性實在太大。
七、投資回報率（如 Cash to Cash 在20%上下，或 Cap Rate 在10%以上）不妨可試用政府的 SBA 貸款，往往祇要頭款13%
（另向賣主借2%）或 B and I 的政府保證的貸款（農業部）如能投資回報率仍有15 % （Cash to Cash）或 Cap Rate 8%以上何樂而不為。筆者最近協助3位投資人分別以頭款52萬，59萬和65萬分別購選價值在400萬，430萬，520萬的中等檔次的旅館，這是事實不是空談。當然投資人一定是有居留身份（綠卡即可），信用記錄甚佳（Bacon Score 都在750分以上），既使無經驗亦可。筆者專精 SBA 或 B and I （Dept of Agriculture）貸款，一般 Conventional Loan 當然不在話下。
八、投資人最常問的查收入問題，筆者以業主和顧問經紀人的過來人提供作參考：
- 光看報稅記錄（Tax Return）並不可靠，有人要賣旅館可提供不正確的收支記錄給會計師，可以少報多（如收入60萬卻報82萬，因此可多賣70至80多萬），最主要的是查每月（每天）的收入 Report（每天的 Night Auditor 整理但非由賣主親自作帳）最正確，賣主應保存每天（月）的 Report 供投資人查核一般聯鎖旅館極難作假，除非不 Key In（因旅客要有 Receipt）這很難。
- 還有主要的開支 Report 如 Utilities Bills（水電瓦斯），Payroll Report，地產稅（州，郡市的繳稅報告），保險的單據等等，如此大致可掌握90%以上的正確收支概況。倘若賣主提供的 Tax Return 收入開支三年的記錄差距太大又是不同的 CPA 或 Accountant 可能有問題。
- 當然每天夜晚走巡 Parking Lot 雖是苦肉之計，但能觀察多久？（每天幾小時，一年能看幾天？）也是不正確僅可是供參考而已。
- 對不用 Computer 作業的獨立型旅館的業主提供的報稅記錄能有多少的真實性，祇有賣主自知肚明？有人事後上當但為時已晚，後悔莫及？
作者：台美旅館投資負責人，曾任美南旅館公會理事長、會長，美南新聞專欄作家，地產投資主筆，著作發表文章數十萬言，為一優秀口碑甚佳的旅館投資經紀人，投資顧問，30年來成功地協助投資人創業達47餘人次。 |
